새로운 보금자리를 꿈꾸는 많은 분들이 ‘청약’이라는 관문을 넘어야 합니다. 하지만 복잡해 보이는 청약 제도 앞에서 어떤 선택을 해야 할지 막막함을 느끼는 경우가 많죠. ‘누가, 어디에, 무엇을’ 짓느냐에 따라 청약 제도가 달라지며, 신청자의 자격 또한 당첨 확률에 큰 영향을 미칩니다. 마치 전쟁에서 승리하기 위해 적을 알고 나를 아는 것처럼, 자신에게 맞는 청약 주택과 제도를 이해하는 것이 중요합니다. 이 글에서는 나에게 맞는 청약 전략을 세울 수 있도록 공공분양과 민간분양, 일반공급과 특별공급의 핵심적인 차이를 명확하게 알려드립니다. 자신에게 가장 유리한 청약 유형을 찾아 성공적인 내 집 마련의 꿈을 이루세요.
청약, 나를 알고 적을 알자: 공공 vs 민간, 국민주택 vs 민영주택
청약의 세계는 크게 ‘공공’과 ‘민간’으로 나뉘며, 이는 주택의 종류인 ‘국민주택’과 ‘민영주택’으로 이어집니다. 이 둘의 차이를 명확히 이해하는 것이 청약 성공의 첫걸음입니다.
공공주택과 국민주택이란?
국민주택은 쉽게 말해 공공기관이 짓거나 공공의 도움을 받아 지은 주택을 말합니다. 구체적으로는 국가, 지방자치단체, LH(한국토지주택공사)와 지방공사가 건설하는 주택, 그리고 국가나 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 지원으로 건설 또는 개량하는 주택이 해당됩니다. 공공임대가 여기에 포함되며, 공공택지에 국민주택을 지어 분양하는 공공분양도 모두 국민주택에 속합니다.
공공분양은 크게 세 가지 유형으로 나뉘어 공급됩니다.
* 나눔형(25만 가구): 분양가를 시세의 70% 이하로 낮추는 대신, 시세차익의 30%는 공공과 나누는 형태입니다. 최저 연 1.9%의 낮은 이자 대출도 함께 제공됩니다.
* 선택형(10만 가구): 6년간 임대로 거주한 후 분양 여부를 결정할 수 있는 유형입니다. 최저 연 1.7%의 낮은 이자 대출이 제공되어 자금 부담을 덜 수 있습니다.
* 일반형(15만 가구): 시세의 80% 수준으로 공급됩니다.
가장 중요한 점은 국민주택 규모는 주거 전용면적 85m² 이하, 수도권 및 도시지역이 아닌 읍·면 지역에서는 100m² 이하로 제한된다는 것입니다. 따라서 LH나 SH가 공급하는 주택이더라도 국민주택 규모인 85m²를 초과하는 주택이라면 민영주택으로 간주됩니다. 이처럼 주택의 종류에 따라 청약 자격과 당첨자 선정 방식, 재당첨 제한 등이 모두 다르게 적용되므로, 이 차이를 반드시 확인해야 합니다.
민간주택과 민영주택이란?
민영주택은 국민주택을 제외한 모든 주택을 의미합니다. 삼성물산, 현대건설, GS건설, 포스코건설 등 민간 건설사가 지은 이른바 ‘브랜드’ 아파트들이 여기에 해당됩니다. 민간 기업이 주택지구 내에 공공주택 외의 주택을 지어 분양하는 것을 민간분양이라고 부릅니다. 흥미로운 점은 민간 건설사가 지었다고 해서 모두 민영주택은 아니라는 것입니다. 민간이 참여했지만 공공분양된 주택도 존재합니다.
택지의 차이: 공공택지 vs 민간택지
주택이 지어지는 ‘땅’ 역시 청약에 영향을 미칩니다. 크게 공공택지와 민간택지로 나뉘죠.
공공택지
공공택지는 공공기관이 기존 토지를 수용하여 개발하는 택지지구를 말합니다. 주로 대규모 택지 개발에 활용됩니다.
민간택지
민간택지는 공공택지 외의 택지이며, 대표적으로 재건축과 재개발 사업 등이 여기에 해당됩니다. 과거에는 민간택지에 분양가 상한제가 적용되어 왔으나, 2023년 1월부터 서울 강남 3구와 용산구의 민간택지에만 분양가 상한제가 적용되고 있습니다.
나에게 맞는 청약 전략: 일반공급 vs 특별공급
본격적으로 청약 신청 유형인 일반공급과 특별공급에 대해 알아보겠습니다. 나에게 맞는 청약 전략을 세울 때 가장 핵심적인 부분입니다. 자신의 상황과 자격을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
특별공급이란?
특별공급은 정책적 배려가 필요한 계층을 대상으로, 특정 조건을 갖춘 국민에게 주택 공급을 지원하는 제도입니다. 일반공급과 달리 특정 조건에 충족한 사람들끼리만 경쟁하기 때문에 상대적으로 경쟁률이 낮은 경향이 있습니다.
특별공급의 가장 큰 특징 중 하나는 평생 딱 한 번만 당첨될 수 있다는 것입니다. 세대원 중 1명이라도 특별공급으로 당첨된 이력이 있다면, 다른 요건이 충족되어도 다시 신청할 수 없습니다.
하지만 특별공급은 일반공급과 중복해서 신청할 수 있습니다. 요건에 맞는다면 무조건 신청하는 것이 유리합니다. 왜냐하면 특별공급에서 당첨되지 않았더라도, 특별공급 간의 예비순번은 추첨으로 진행되기 때문입니다. 운이 좋게 예비순번 앞번호를 받아 당첨되는 경우도 많습니다.
일반공급이란?
특별공급에 해당하지 않는다면 일반공급으로만 청약할 수 있습니다. 일반공급은 주택 청약통장에 가입했고 몇 가지 요건을 충족한다면 누구나 도전해볼 수 있는 가장 보편적인 청약 방식입니다.
주거 면적 선택 가이드
청약하는 아파트의 주거 면적은 보통 85m²를 기준으로 나뉩니다.
* 1인 가구 또는 신혼부부: 85m² 이하 중에서도 59m²가 인기가 많습니다.
* 자녀가 있는 부부: 84m²가 인기가 많습니다.
경쟁이 치열할 것으로 예상되는 타입은 제외하고 신청하는 것도 하나의 전략이 될 수 있습니다.
특별공급, 어떤 유형들이 있고 누가 해당되나요?
특별공급은 다양한 계층을 대상으로 하며, 각 유형별로 세부적인 자격 요건이 존재합니다. 자신이 어떤 유형에 해당되는지 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.
신혼부부 특별공급
입주자모집공고일 현재 청약통장에 가입하여 유지하고 있는 무주택 신혼부부가 대상입니다. 혼인 기간이 7년 이내여야 하며, 혼인신고일부터 입주자모집공고일까지 계속 무주택자여야 합니다. 공공분양의 경우 예비 신혼부부와 만 6세 이하 자녀를 둔 한부모 가족도 소득 요건 등을 충족하면 신청할 수 있습니다.
생애최초 특별공급
세대 구성원 모두 과거에 주택을 소유한 사실이 없는, 생애 처음으로 주택을 구입하는 사람을 대상으로 합니다. 청약 신청자는 5년 이상 소득세 납부 실적이 있어야 하며, 소득 등의 요건을 채워야 합니다. 미혼일 때 집을 샀다가 결혼 전 팔았더라도 생애최초는 신청할 수 없으니 유의해야 합니다.
다자녀가구 특별공급
입주자모집공고일 현재 미성년 자녀가 3명 이상인 가구가 지원할 수 있습니다. 미성년 자녀에는 태아와 입양자녀도 포함됩니다.
노부모부양 특별공급
만 65세 이상의 직계존속(부모님 또는 조부모님 등 윗세대)과 같은 주민등록등본상에 3년 이상 등재된 경우에 해당합니다. 배우자의 직계존속도 포함됩니다. 세대 구성원은 청약할 수 없으며, 무주택 세대주만 신청할 수 있습니다. 부모님과 같이 살아도 부모님에게 집이 있다면 노부모부양으로 청약할 수 없습니다. 이는 자녀가 부모님을 부양하는 것이 아니라, 부모님이 자녀를 부양하는 셈이 되기 때문입니다.
기관추천 특별공급
국가유공자, 독립유공자, 참전유공자, 일본군위안부, 장애인, 중소기업 근무자 등 정책적 지원이 필요한 분들이 지원할 수 있습니다.
미혼청년 특별공급
만 19세~39세 미혼으로 과거 주택 소유 이력이 없어야 하며, 청약저축에 6개월 이상 가입 후 납부한 실적이 있어야 합니다. 월 소득은 2023년 기준 469만 원 이하, 총자산 2억 6천만 원 이하, 부모님 총자산 9억 7천5백만 원 이하의 요건을 충족해야 신청이 가능합니다. 같은 청년 특공이라도 직장인이 더 유리한 부분이 있습니다.
특별공급은 공급 유형에 따라 자산과 소득 등의 별도 요건을 충족해야 하므로, 청약 신청 전에 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이처럼 복잡해 보이는 청약 제도지만, 자신의 상황과 자격을 정확히 파악하고 나에게 맞는 청약 전략을 세운다면 성공적인 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있을 것입니다. 청약은 단순히 운이 아닌, 철저한 준비와 전략이 필요한 과정임을 기억하세요.
