부동산 경매, 어렵다는 편견을 깨고 경제적 자유를 향해
많은 분이 부동산 경매를 ‘어렵고 위험하며, 돈이 많아야만 할 수 있는 투자’라고 생각하십니다. 하지만 이는 부동산 경매에 대한 오해이자 편견에 불과합니다. 특히 권리분석이나 관련 법규를 잘 몰라 손해를 볼까 봐 두려워하거나, 경매로 낙찰받은 물건에 살고 있는 사람을 내보내는 과정에서 신체적, 정신적 위협이 발생할까 봐 걱정하는 분들이 많습니다. 그러나 이러한 걱정은 충분히 극복할 수 있으며, 오히려 쉬운 경매 방법만으로도 매월 월세를 받는 경제적 자유 시스템을 완성할 수 있습니다.
저는 지난 10년간 부동산 경매를 통해 실질적인 수익을 창출하며 경제적 자유를 경험했습니다. 이 경험을 바탕으로 경매 초보자분들도 쉽게 따라 할 수 있는 쉬운 경매 방법 4가지를 소개해드리고자 합니다. 함께 읽어보면 좋은 글: 내 집 마련을 위한 또 하나의 선택, 부동산 경매
1. 권리분석이 쉬운 물건부터 시작하자
경매에 처음 도전하는 분들께 가장 강조하고 싶은 첫 번째 원칙은 바로 권리분석이 쉬운 물건부터 시작하라는 것입니다. 물론, 경매를 진지하게 공부하고 어려운 권리가 얽힌 물건에 도전하여 더 큰 수익을 노릴 수도 있습니다. 하지만 우리가 흔히 생각하는 ‘고위험 고수익’ 경매는 초보자에게는 높은 위험도로 다가올 수 있습니다. 경제적 자유 시스템을 구축하는 데 굳이 어려운 매물로 시작할 필요는 없습니다. 쉬운 경매만으로도 충분히 목표를 달성할 수 있습니다.
- 권리분석이란 경매를 통해 구매하려는 부동산에 법률적 문제가 없는지, 낙찰자가 낙찰 금액 외에 별도로 인수해야 할 권리(예: 선순위 임차인의 보증금 등)는 없는지 점검하는 절차를 의미합니다. 이 과정이 복잡하고 어렵게 느껴져 경매 진입을 망설이는 분들이 많습니다.
초보자의 경우, 경매의 전반적인 구조를 파악하고 작은 수익이라도 꾸준히 낼 수 있는 쉬운 물건에 집중하는 것이 중요합니다. 제가 처음 부동산 경매를 시작했을 때 집중했던 물건은 바로 ‘배당을 받을 수 있고, 후순위 임차인이 있는 꼬마 아파트’였습니다. 이러한 물건은 기존 점유자(살고 있는 사람)에게 집을 넘겨받는 과정, 즉 명도가 매우 수월하게 진행될 가능성이 높습니다.
점유자가 임대보증금을 받기 위해서는 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서를 법원에 제출해야 합니다. 이는 점유자가 명도에 협조적일 수밖에 없는 강력한 이유가 됩니다. 또한, 꼬마 아파트는 최악의 상황이 발생하더라도 위험 요소가 상대적으로 적습니다. 점유자의 보증금이나 이사 비용이 크지 않고, 낙찰가도 상대적으로 낮기 때문에 만약 명도가 예상치 못하게 지연되거나 권리분석에서 작은 실수를 하더라도 큰돈이 묶일 위험이 적습니다. 작은 금액으로 경매 경험을 쌓고 성공적인 투자의 기쁨을 맛보는 것이 중요합니다.
2. 실속 1등! 꼬마 아파트에 주목하라
앞서 언급한 ‘배당을 받을 수 있고 후순위 임차인이 있는 꼬마 아파트’에서 특히 제가 집중했던 조건은 바로 ‘꼬마 아파트’입니다. 꼬마 아파트는 일반적으로 전용면적 60㎡(약 18평) 이하의 소형 아파트보다도 더 작은, 전용면적 50㎡(약 15평) 이하의 아파트를 의미합니다. 현장에서는 이를 ‘초소형 아파트’라고도 부르며, 보통 방 두 개 이하의 구조를 갖추고 있습니다. 이러한 초소형 아파트의 인기는 현재진행형이며, 재건축 시 조합원들이 먼저 선점하는 평형이라 일반분양에서는 찾아보기 힘들 정도입니다. 꼬마 아파트가 이토록 인기 있는 이유는 무엇일까요?
① 불황에 강한 꼬마 아파트
2007-2008년 글로벌 금융위기 당시, 대부분의 부동산이 가격 하락을 겪었지만, 꼬마 아파트는 다른 물건과 달리 가격 하락의 영향을 비교적 덜 받았습니다. 불황기에는 임대료나 매매가의 상승을 기대하기 어렵고, 심지어 수익형 부동산의 대명사인 상가조차 공실이 발생하면 이자 부담이 커지고 매도도 어려워집니다. 하지만 꼬마 아파트는 탄탄한 수요층 덕분에 불황에도 강하고 처분이 용이하다는 큰 장점이 있습니다. 이는 투자자에게 심리적 안정감을 제공하며, 위기 상황에서의 유동성 확보에도 유리합니다.
② 소액 투자가능으로 진입 장벽이 낮다
꼬마 아파트의 가장 큰 매력 중 하나는 바로 ‘소액 투자’가 가능하다는 점입니다. 특히 지방의 꼬마 아파트는 수도권에 비해 상대적으로 낮은 투자금으로 높은 수익률과 낮은 리스크를 기대할 수 있습니다. 이는 투자금과 투자 경험이 부족한 초보자도 비교적 안전하게 부동산 경매에 도전할 수 있는 환경을 제공합니다.
제가 글로벌 금융위기 시기에 경매를 시작했을 때, 지방 꼬마 아파트는 월세 수익과 매매 차익을 동시에 고려할 수 있는 매우 매력적인 부동산이었습니다. 당시 괜찮은 입지의 수도권 꼬마 아파트 시세가 1억 원 안팎이었던 반면, 지방 꼬마 아파트의 평균 시세는 4,000만 원을 조금 넘는 수준이었습니다. 여기에 당시에는 경매로 지방 아파트 매입 시 최소 60~70%의 대출이 가능했기 때문에, 실질적으로 제가 필요한 자본금은 1,000만 원 안팎에 불과했습니다. 월세에서 대출이자를 제외한 월 수익은 한 채당 20만 원 수준으로, 월 20% 이상의 놀라운 수익률을 거둘 수 있었습니다. 보수적으로 1,000만 원으로 월 15만 원의 수익을 가정해도 연 수익률은 18%에 달하며, 이는 시중은행 예·적금 금리와 비교할 수 없는 압도적인 수익률입니다. 이러한 경험은 소액으로 재테크를 시작하려는 분들에게 꼬마 아파트 투자를 강력히 추천하는 이유가 됩니다.
③ 탄탄한 수요층: 1-2인 가구의 증가
현재 우리 사회는 1인 가구의 증가세가 두드러지게 나타나고 있습니다. 학업, 취직, 비혼 인구 증가, 중장년층의 이혼 등 다양한 사유로 1인 가구가 빠르게 늘고 있지만, 소형 아파트의 공급 물량은 이러한 수요를 따라가지 못하는 것이 현실입니다. 이러한 소형 아파트의 희소성에 더해 1인 가구 및 2인 가구의 꾸준한 수요가 더해지면서, 자연스럽게 꼬마 아파트에 실수요자와 투자자들의 시선이 쏠리고 있습니다. 수요가 꾸준한 물건은 불황에도 가격 방어가 용이하며, 상승장에서는 더욱 큰 폭의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
3. 관리도 쉽게 쉽게, 나만의 경매 체크 노트 활용
여기서 말하는 쉬운 경매는 단순히 물건의 난이도가 쉽다는 의미뿐만 아니라, 경매 과정 자체를 쉽고 효율적으로 관리하자는 의미를 담고 있습니다. 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있는 경매 절차를 쉽고 단순하게 만드는 가장 좋은 방법은 바로 스스로 경매 절차에 따른 표와 체크리스트를 만들어 모든 과정을 한눈에 꿰뚫어 볼 수 있도록 정리하는 것입니다.
제가 직접 만들고 활용했던 것이 바로 ‘월세 부자 되는 경매 체크 노트’입니다. 가계부를 다룰 수 있는 분이라면 누구든 제 경험과 노하우가 녹아 있는 이 체크 노트를 활용하여 경매에 도전하실 수 있을 거라 생각합니다. 체크 노트는 크게 두 가지 내용으로 구성됩니다.
- 경매 절차표: 경매의 전 과정이 한눈에 보이도록 흐름을 정리하여, 현재 어느 단계에 있는지, 다음 단계는 무엇인지 명확하게 파악할 수 있도록 돕습니다.
- 체크리스트: 각 단계별로 꼼꼼하게 확인해야 하는 사항들을 정리하여, 중요한 부분을 놓치지 않고 체계적으로 준비할 수 있도록 안내합니다. 예를 들어, 물건 검색, 현장 조사, 권리분석, 입찰 준비, 명도 절차 등 각 단계에서 필요한 점검 사항들을 상세하게 기록합니다.
경매 투자는 일반 매매보다 단계별 절차가 많고 복잡합니다. 따라서 하나의 물건에 대한 경매를 진행하면서 동시에 다음 물건을 준비하면 절차가 겹치거나 혼란스러워 자칫 많은 것을 놓칠 수 있습니다. 저의 경우, 이 체크 노트를 통해 각 단계에 해당하는 표와 체크리스트를 직접 작성하면서 머릿속에 투자 과정을 명확히 그릴 수 있었고, 저만의 원칙과 기준을 세울 수 있었습니다. 이를 통해 확실하지 않은 시장 정보나 소문에 흔들리지 않고 제가 정한 기준과 타이밍에 따라 경매 투자에 임할 수 있었습니다.
또한, 이러한 체계적인 과정을 거치며 저만의 독자적인 투자 방법과 노하우를 쌓을 수 있었습니다. 이 ‘월세 부자 되는 경매 체크 노트’야말로 제가 부동산 경매로 경제적 자유 시스템을 획득할 수 있었던 진정한 비결이라고 할 수 있습니다. 경매에 관심 있는 분들이라면 이 노트를 활용하여 체계적인 투자 과정을 경험해 보시길 적극 추천합니다.
4. 돈이 되는 지역이 갖춘 6가지 조건 (수요와 공급의 원칙)
경매에 대한 기본적인 이해와 투자 관리 방법을 파악했다면, 이제 가장 중요한 질문에 답할 차례입니다. 바로 ‘어디에 투자해야 돈이 될까?’입니다. 오랜 기간 부동산 현장을 살펴본 저의 생각은 이제는 정말 ‘오르는 지역만 오를 것’이라는 것입니다. 지역뿐만 아니라 시장의 타이밍에 따라서도 상황이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 서울의 집값이 하락하더라도 개발 계획이 확정되거나 진행 중인 지방 도시의 집값은 오히려 상승할 수 있습니다. 따라서 부동산 경매를 통해 꾸준히 수익을 내기 위해서는 ‘오르는 물건’을 고르는 안목을 갖추는 것이 필수적입니다. 이러한 안목을 키우기 위한 공부가 그 어느 때보다 절실한 시대입니다.
제가 소액투자로 꾸준히 수익을 낼 수 있었던 지역들은 공통적으로 6가지 조건을 갖추고 있다는 것을 알게 되었습니다. (물론, 투자 목적과 종잣돈 규모에 따라 이 조건은 달라질 수 있음을 유념해야 합니다.) 이 6가지 조건 중 특히 주목할 만한 것은 바로 ‘1인 가구 유입 지역’입니다. 한국 사회는 학업, 취직 등의 사유는 물론, 30대와 40대의 비혼 인구 증가, 중장년층의 이혼 등으로 인해 1인 가구가 눈에 띄게 늘어나고 있습니다. 대체로 1인 가구는 경제적 여유가 부족한 경우가 많아 도심에서 벗어난 저렴하면서도 생활 인프라가 갖춰진 지역을 찾는 경향을 보입니다. 한때 인천, 부천의 일부 지역이 1인 가구 유입으로 관련 부동산의 가격이 상승하기도 했었던 사례는 이를 잘 보여줍니다.
만약 이 6가지 조건이 복잡하게 느껴진다면, 단 한 가지 원칙만 기억하고 투자에 임하시길 추천합니다. 그것은 바로 ‘수요가 있는 곳은 예외 없이 오른다’는 것입니다. 수익이 나는 투자 장소를 알아내는 제1 법칙은 다름 아닌 ‘수요와 공급’이라는 점을 꼭 기억해야 합니다. 수요가 꾸준히 존재하거나 증가하는 지역의 부동산은 가치 상승의 잠재력이 높으며, 이는 곧 투자의 성공으로 이어질 가능성이 큽니다.
쉬운 경매로 완성하는 평생 월세 시스템
입지를 보는 안목을 꾸준히 키우면서, 동시에 나만의 경매 체크 노트를 꼼꼼하게 숙지하며 쉬운 경매에 도전한다면, 꼬마 아파트와 같은 소액 투자 물건을 통해 평생 월세를 받는 경제적 자유 시스템을 완성하는 것은 결코 어렵지 않을 것입니다.
제가 처음 경매를 알게 되었을 때, ‘부자들은 이렇게 쉽게 돈을 벌었구나’라는 생각에 왠지 모를 아쉬움과 안타까움을 느꼈습니다. 일반인은 단지 몰라서 이 방법을 몰랐던 걸까요? 아쉽게도 방법을 알아도 실행에 옮기지 못하는 사람이 더 많습니다. 그 이유는 바로 ‘실패에 대한 두려움’ 때문입니다. 실패할 것 같은 두려움, 바로 그 마음을 극복하지 못하는 것입니다.
물론 부동산 경매에 대한 두려움을 이겨내더라도, 때로는 ‘고작 월 20만 원을 벌려고 그 고생을 해야 해?’라는 생각이 들 수도 있습니다. 하지만 꾸준함을 통해 그 가치는 상상 이상으로 커집니다. 1년에 3건 이상씩 3년간 꾸준히 투자하여 약 10건의 경매 투자를 성공적으로 마친다고 가정해 봅시다. 3년 후부터는 부동산을 통해 월 200만 원 이상의 고정 수익을 창출할 수 있습니다. 아울러, 부동산을 보유하고 있는 동안 지가 상승을 통한 매도 차익 또한 기대할 수 있습니다. 이렇듯 쉬운 경매는 복리 효과와 자산 가치 상승을 동시에 누릴 수 있는 강력한 재테크 수단이 됩니다.
우리가 일반적으로 생각하는 사업과 부동산 경매는 크게 다르지 않습니다. 오히려 부동산 경매를 통한 투자는 소액 자본으로 시작할 수 있는 가성비 높은 사업이라고 감히 말씀드리고 싶습니다. 오해와 편견만 걷어내면 누구나 쉽게 시작할 수 있는 사업이 바로 경매입니다. ‘그래, 나라고 못할 거 뭐 있어?’라는 긍정적인 마음가짐으로 지금 바로 쉬운 경매의 세계에 발을 들여놓아 보는 건 어떨까요? 여러분의 경제적 자유를 향한 첫걸음을 응원합니다!
Check Point
* 부동산 경매 초보자라면 권리분석이 쉬운 물건부터 도전해야 합니다. 쉬운 경매 물건으로도 매월 월세를 받는 경제적 자유 시스템을 충분히 완성할 수 있습니다.
* ‘배당을 받을 수 있고, 후순위 임차인이 있는 꼬마 아파트’는 쉬운 경매 물건 중 대표적인 사례입니다.
* 경매 절차표, 현장조사 체크리스트, 관리 체크리스트 등 나만의 경매 체크 노트를 만들어 경매 과정을 쉽고 단순하게 관리해야 합니다.
