2026 공공재건축 용적률 1.3배 상향 확정! 최대 390% 도심 공급 가속화와 부동산 시장의 중대한 변화

2026년 2월 10일, 대한민국 부동산 시장에 지각변동을 예고하는 중대한 법안들이 국회 국토교통위원회(국토위) 전체회의를 통과했습니다. 정부의 강력한 ‘9·7 주택 공급대책’을 뒷받침하기 위해 추진된 이번 입법은 공공 주도의 정비사업에 파격적인 인센티브를 제공하는 동시에, 투기 억제를 위한 강력한 규제 권한을 행정부에 부여하는 내용을 핵심으로 하고 있습니다. 특히 공공재건축 용적률을 법적 상한의 1.3배인 최대 390%까지 대폭 상향하는 파격적인 조치가 확정되면서, 침체되었던 도심 정비사업에 활력을 불어넣을 것으로 기대됩니다. 이번 블로그 게시물에서는 국회 통과를 통해 변모하게 될 공공재건축·재개발의 모습과 토지거래허가구역 제도의 변화, 그리고 이에 따른 시장의 영향과 정치권의 쟁점을 상세히 분석해 드립니다. 부동산 시장의 새로운 전환점을 맞이할 준비가 되셨나요?

1. 공공정비사업 용적률 1.3배 상향: 도심 공급의 ‘치트키’

이번 국토위 전체회의를 통과한 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정안의 핵심은 바로 공공재건축과 공공재개발 사업의 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 대폭 상향하는 것입니다. 이는 도심 내 주택 공급을 획기적으로 늘릴 수 있는 강력한 ‘치트키’로 평가받고 있습니다. 공공재건축 용적률 상향은 주택난 해소에 결정적인 역할을 할 것으로 기대됩니다.

용적률 변화의 실체

현재 서울 등 주요 도시의 일반주거지역 법적 용적률 상한은 보통 300% 수준입니다. 기존 법령에 따르면 공공재개발은 1.2배(360%), 공공재건축은 1.0배(300%)가 한계였습니다. 하지만 이번 개정안이 본회의를 통과해 최종 시행되면 다음과 같은 변화가 가능해집니다:
* 공공재개발/재건축 공통: 법적 상한의 1.3배인 최대 390%까지 용적률 적용 가능
이는 동일한 대지 면적에 더 많은 주택을 건설할 수 있게 되어, 주택 공급 부족 문제를 해결하는 데 크게 기여할 것입니다. 특히 공공재건축 용적률의 획기적인 증가는 노후 단지에 새로운 활력을 불어넣을 것입니다.

공공기관 주도의 차별화된 혜택

주요 포인트는 이러한 파격적인 혜택이 LH(한국토지주택공사)나 SH(서울주택도시공사) 등 공공기관이 사업시행자로 참여하는 ‘공공 주도 사업’에만 한정된다는 점입니다. 민간 재건축 사업은 이번 상향 대상에서 제외되었습니다. 이는 정부가 공공기관의 전문성과 자금력을 동원하여 지지부진했던 도심 정비사업 속도를 높이고, 동시에 공공성을 확보하겠다는 확고한 의중이 담겨 있습니다. 정부는 용적률 상향을 통해 공급을 확대하고, 대신 공공이 참여하여 임대주택·공공주택 비율을 확보하며, 개발 이익의 일부를 공공으로 환수하는 구조를 통해 ‘속도는 빠르게, 투기는 최소화’하겠다는 입장입니다. 실제로 공공재건축·재개발은 분양가 규제, 공공임대 비율 확보, 공공기관 관리 등이 함께 적용되기 때문에, 민간 단독 사업에 비해 가격 자극 효과는 상대적으로 제한적이라는 평가도 있습니다. 이러한 공공재건축 용적률 정책은 투기 억제와 주거 안정이라는 두 마리 토끼를 잡으려는 정부의 의지를 보여줍니다.

2. 대상 지역과 후보지 선정 기준

공공재건축 용적률 혜택을 받을 수 있는 지역은 무분별하게 지정되지 않습니다. 주로 서울시 내 노후도가 심각한 아파트 밀집 지역이나 기존 정비구역이 타겟입니다. 선정 요건은 다음과 같습니다:
* 규모 기준: 기존 세대수가 300세대 이상이거나 부지 면적이 1만㎡ 이상인 노후 단지여야 합니다.
* 노후도 기준: 안전진단 결과 D등급(조건부 재건축) 또는 E등급(불량)을 받아 정비가 시급한 곳이 우선적으로 고려됩니다.
* 주민 동의: 공공 단독 시행 시 토지등소유자의 3분의 2 이상, 공동 시행 시 2분의 1 이상의 동의가 필수입니다. 사업성이 좋아지는 만큼 주민들의 참여 의지가 매우 중요합니다. 이러한 엄격한 기준은 공공재건축 용적률 상향의 효과를 극대화하기 위함입니다.

서울에서는 동작구 흑석2구역, 동대문구 신설1구역, 성북구 성북1구역 등이 대표적인 공공재개발·재건축 후보지로 꼽히며, 최근에는 금천구 독산동, 은평구 불광동 일대 등 소규모 필지들이 추가로 선정되어 용적률 상향의 직접적인 수혜를 입을 것으로 보입니다. 서울시는 이미 흑석·신설·성북·독산동 등 일부 지역을 공공재건축·재개발 후보지로 관리 중이며, 이번 법 개정으로 수도권 확대 검토도 본격화될 전망입니다. 공공재건축 용적률 혜택을 통해 이들 지역의 주거 환경이 크게 개선될 것입니다.

3. 시장에 미칠 파급효과: 공급량 확대와 사업성 개선

용적률이 300%에서 390%로 늘어난다는 것은 같은 땅 위에 더 높고 많은 집을 지을 수 있다는 뜻입니다. 이는 시장에 세 가지 긍정적 신호를 줍니다. 공공재건축 용적률 상향은 부동산 시장에 다방면으로 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

공급 가구수의 획기적 증가

산술적으로 용적률이 30%p 이상 상승할 경우, 단지 규모에 따라 기존 계획보다 10~20% 이상의 가구를 추가로 공급할 수 있습니다. 이는 서울 도심 내 ‘신축 아파트 갈증’을 해소하는 데 큰 역할을 할 것입니다. 늘어난 공공재건축 용적률은 도심 주택 공급의 숨통을 트이게 할 것입니다.

조합원 분담금 감소

일반 분양 물량이 늘어나면 그만큼 수익이 발생하고, 이는 기존 주민(조합원)들이 내야 할 건축 비용(분담금)의 감소로 이어집니다. 사업성 부족으로 멈춰 있던 노후 단지들이 공공 파트너십을 맺게 되는 강력한 유인책이 됩니다. 공공재건축 용적률 상향은 조합원들의 경제적 부담을 덜어주는 효과도 가져옵니다.

도심 공급 속도전

정부는 이번 법안을 통해 향후 3년간 한시적으로 특례를 적용하여 서울 내 140여 곳의 후보지에서 속도감 있게 주택을 밀어내겠다는 전략을 세우고 있습니다. 특히 서울 도심의 노후 아파트 밀집 지역에서는 사업성이 크게 개선돼, 그동안 멈춰 있던 공공재건축 후보지들이 다시 속도를 낼 가능성이 높습니다. 이러한 변화는 주택 시장의 안정화에 크게 기여할 것으로 보입니다. 공공재건축 용적률 정책은 도심 주택 공급에 박차를 가할 것입니다.

4. 규제 강화: 국토부 장관의 토지거래허가구역 지정 권한 확대

공급을 늘리는 한편, 투기 자본이 유입되는 것을 막기 위한 규제 칼날도 날카로워졌습니다. 함께 통과된 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안이 그 핵심입니다. 공공재건축 용적률 상향과 더불어 투기 억제책이 함께 추진됩니다.

지정 권한의 중앙 집중화

기존에는 토지거래허가구역을 지정할 때, 2개 이상의 시·도에 걸쳐 있는 지역에 대해서만 국토부 장관이 직접 지정권을 행사할 수 있었습니다. 단일 지자체(예: 서울시 내 특정 구) 내의 구역은 지자체장의 권한이었습니다. 하지만 이번 개정으로 국토부 장관이 단일 지자체 내에서도 투기 우려가 있다고 판단되면 직접 토지거래허가구역을 지정할 수 있게 되었습니다. 이는 정부의 부동산 시장 개입 의지를 강력히 보여주는 조치입니다.

투기 차단 효과

이 구역으로 지정되면 주택 매매 시 구청장의 허가를 받아야 하며, 2년간 실거주 의무가 부여됩니다. 따라서 전세를 끼고 집을 사는 ‘갭투자’가 원천적으로 불가능해집니다. 공급 대책으로 인해 주변 집값이 자극받는 것을 행정력이 즉각 통제하겠다는 강력한 신호입니다. 허가구역으로 지정되면 주택 매매 시 관할 관청 허가 필수, 2년 실거주 의무, 갭투자 사실상 차단이라는 강력한 규제가 적용됩니다. 이는 투기 수요를 효과적으로 억제하고 실수요자 중심의 시장을 조성하는 데 기여할 것입니다. 강화된 규제는 공공재건축 용적률 상향으로 인한 부작용을 최소화하려는 노력입니다.

5. 정치권의 쟁점: 민생 시급성 vs 입법 폭주

이번 법안 처리는 여당인 더불어민주당과 야당인 국민의힘 사이의 극심한 대립 속에 이뤄졌습니다. 공공재건축 용적률 상향을 포함한 이번 법안은 정치권에서도 뜨거운 감자였습니다.

민주당의 입장: