아파트 청약, 왜 ‘로또’라 불릴까요? 내 집 마련의 꿈, 현명하게 이루는 법!

내 집 마련의 꿈, 왜 청약 당첨을 ‘청약 로또’라고 부를까요? 청약통장 완벽 가이드!새 아파트를 분양받는 것은 많은 이들에게 꿈같은 일입니다. 특히 요즘처럼 부동산 시장의 변동성이 큰 시기에는 더욱 그렇죠. 하지만 그 꿈에 가까이 다가가는 방법 중 하나인 ‘청약 당첨’을 왜 사람들은 ‘로또’라고 부를까요? 단순히 운이 좋아서일까요? 그리고 이 ‘로또’ 같은 기회를 잡기 위해 알아야 할 청약통장 활용법, 그리고 ‘줍줍’이라 불리는 특별한 청약 기회까지, 이 글에서 자세히 살펴보겠습니다.### 왜 청약 당첨을 ‘로또’라고 하는 거죠?청약은 새 아파트를 분양받을 수 있는 일종의 ‘응모권’이라고 생각하면 쉽습니다. 이 응모권의 가치는 어떤 아파트에 응모하느냐에 따라 천차만별인데요. 요즘 아파트는 건설사 브랜드별로, 심지어 같은 브랜드 내에서도 구조는 물론 조경, 커뮤니티 시설까지 차별화된 맞춤형 설계가 대세입니다. 공동시설의 고급화는 새 아파트일수록 더욱 두드러지며, 이런 아파트에 살고 싶어 하는 사람이 많아지면서 경쟁률 또한 높아질 수밖에 없습니다.특히 서울과 같은 인기 지역에서는 새 아파트가 지어질 땅이 부족한 것도 경쟁률을 높이는 큰 요인입니다. 2022년 서울에 공급된 민간 아파트 물량의 약 87%가 재개발, 재건축 물량이었고, 공공분양을 제외하면 매년 민간 공급 물량의 90% 가까이가 정비사업 물량이라는 분석도 있습니다. 이들 정비사업 아파트가 인기가 많은 이유는 이미 교통, 교육, 편의시설 등 생활 인프라가 도심 외곽보다 잘 갖춰져 있기 때문입니다. 새 아파트이면서 주변 환경까지 좋다면 인기가 없을 수 없겠죠.무엇보다 청약 당첨이 ‘로또’라 불리는 가장 큰 이유는 바로 새 아파트를 주변 시세보다 훨씬 저렴하게 살 수 있기 때문입니다. 이것이 가능한 배경에는 크게 두 가지 제도가 있습니다.1. 분양가 상한제: 아파트 분양가를 일정한 건축비에 택지비를 더한 가격 아래로 제한하는 제도입니다. 공공택지는 물론 민간택지 일부 지역에도 적용됩니다. 특히 공공택지는 그린벨트나 논, 밭을 강제 수용하여 택지로 조성하기 때문에 가격이 저렴해질 수밖에 없습니다.2. 주택도시보증공사(HUG)의 규제: 주택 분양 보증은 사업 주체가 파산 등으로 분양 계약을 이어갈 수 없게 될 경우 HUG가 계약금, 중도금을 돌려주기로 보증을 서는 제도입니다. 이러한 보증을 제공하는 대신, HUG는 서울처럼 분양가가 높은 지역의 아파트 분양가를 주변 시세의 85~90%를 넘지 못하게 규제합니다. 건설사 입장에서는 분양 보증이 없으면 선분양을 할 수 없으므로 HUG의 규제를 따를 수밖에 없는 구조입니다.예를 들어, 청약 시장에서 ‘로또 중의 로또’라고 불리는 강남 재건축 단지의 경우, 시세와 분양가 상한제에 따른 분양가 격차가 3.3m²당 많게는 5,000만 원까지 벌어지기도 합니다. 국민주택 규모인 전용 84m² 기준으로 예상 분양가는 약 20억 원인데, 실제 거래가는 45억 원을 기록한 아파트도 있습니다. 이처럼 청약만 되면 25억 원의 시세차익이 발생하니, 25억 원 당첨금을 주는 로또와 다를 바 없게 느껴지는 것입니다.### ‘줍줍’ 무순위 청약, 기회를 잡는 방법일반적으로 아파트 청약을 위해서는 청약통장이 필수적이지만, 예외가 있습니다. 바로 ‘줍줍’이라고 불리는 무순위 청약에는 청약통장이 필요 없습니다. 일부 기관추천 특별공급(국가유공자, 장애인 등) 역시 청약통장 없이 신청이 가능합니다.’줍줍’은 ‘버려진 물건을 줍다’라는 의미에서 파생된 부동산 은어로, ‘줍는다’라는 말이 간략하게 바뀐 것입니다. 주로 ‘무순위 혹은 잔여 세대 청약’을 지칭하며, 앞서 언급했듯이 청약통장 없이 신청이 가능하여 매우 인기가 많습니다. 청약 신청금도 필요 없지만, 같은 주택의 경우 1인 1건만 접수할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.’줍줍’ 물량은 입주자 모집공고 후 미분양이나 미계약 등이 발생했을 때 한국부동산원 청약홈을 통해 접수할 수 있습니다. 기존에는 무순위 청약이 해당 건설지역에 거주하는 무주택 세대 구성원에게만 공급되어, 다주택자는 신청할 수 없었습니다. 하지만 이러한 내용은 2021년 5월에 변경된 후, 2023년 1월부터 다시 조정되었습니다. 최근 금리가 급격하게 오르면서 주택 시장이 빠르게 얼어붙었고, 심지어 서울에서도 무순위 청약을 반복하는 단지가 많아지면서 요건이 완화된 것입니다.이에 따라 무순위 청약의 거주지 요건이 사라져, 거주 지역과 상관없이 누구나 무순위 청약을 할 수 있게 되었습니다. 또한, 예비 당첨자 명단을 파기하는 시점도 기존 60일에서 180일로 늘어나 불편함을 줄였습니다. 예비 당첨자의 범위도 대폭 확대될 예정입니다.### 미분양과 미계약, 정확히 알아두기청약 시장에서 자주 듣는 용어인 ‘미분양’과 ‘미계약’은 비슷해 보이지만 엄연히 다른 의미를 가집니다. 정확히 알아두는 것이 중요합니다.* 미분양: 청약을 진행했지만, 접수된 통장이 세대 수에 미치지 못해 미달이 난 경우를 말합니다. 미분양 물량은 보통 선착순 분양 등을 통해 처리되지만, 간혹 아파트 공사가 완료될 때까지 계약되지 않은 물량이 남아있을 수도 있습니다. 이를 준공 후 미분양 또는 악성 미분양이라고 부릅니다.* 미계약: 청약에 당첨되었지만, 당첨자가 계약을 포기했거나 조건에 맞지 않아 부적격자가 되어 계약하지 못한 물량을 말합니다. 수도권 내 인기 지역에서 ‘줍줍’으로 나오는 물량이 바로 이러한 미계약 물량인 경우가 많습니다.참고로, 계약을 하지 않았더라도 일단 당첨이 되었다면 청약통장을 재사용할 수 없습니다. 또한, 재당첨 제한 등의 규제를 받게 됩니다. 만약 부적격 당첨자였다면 기존 청약통장을 사용할 수는 있지만, 1년간 청약 제한을 받게 되므로 유의해야 합니다.### 청약통장 활용 꿀팁: 납입 방식과 종류 변경청약통장은 내 집 마련의 필수 도구인 만큼, 그 활용법을 제대로 아는 것이 중요합니다. 특히 납입 방식과 통장 종류 변경에 대한 이해가 필요합니다.#### 청약 통장에 돈을 한꺼번에 넣으면 안되나요?이 부분은 국민주택과 민영주택 청약에 따라 차이가 있습니다. 민영주택은 가입기간과 예치금 요건만 충족하면 되지만, 국민주택에서는 납입인정금액과 납입횟수가 중요합니다.여기서 많은 분들이 헷갈려 하는 것이 바로 통장잔액(예치금)과 납입인정금액이 다르다는 점입니다. 국민주택 청약에서는 월 10만 원까지만 납입인정금액으로 인정되고, 그 이상은 예치금으로 처리됩니다. 민영주택 청약: 청약 신청자의 지역, 청약하려는 주택 면적에 따라 필요한 예치금을 넣으면 됩니다. 만약 청약부금 가입자가 전용면적 85m²를 초과하는 민영주택에 청약하려면, 모집 공고일 전날까지 청약예금으로 통장을 변경하고 예치기준금액을 충족해야 합니다. 국민주택 청약: 40m² 이하에서는 납입횟수가 많은 사람을, 40m² 초과에서는 저축총액(납입인정금액)이 많은 사람을 당첨자로 선정합니다. 생각보다 많은 가입자들이 월 10만 원보다 적은 금액을 입금하곤 하는데요. 예를 들어 월 2만 원을 납입한 가입자와 월 10만 원을 납입한 가입자가 있다면, 둘 다 납입회차로는 1회로 인정되지만 납입인정금액에서는 큰 차이가 나게 되는 것입니다. 따라서 국민주택 청약을 고려한다면 매월 10만 원을 꾸준히 납입하는 것이 유리합니다.#### 청약통장 종류를 중간에 바꿀 수 있나요?기존에 청약저축, 청약부금, 청약예금을 가지고 있는데, 이를 주택청약종합저축으로 바꾸는 것은 불가능합니다. 기존 통장을 해지한 후에 새로 가입해야만 합니다. 청약통장은 전 금융기관을 통틀어 1인 1개 계좌만 허용되기 때문입니다.하지만 특정 경우에는 통장 전환이 가능합니다.1. 청약부금에서 청약예금으로 바꾸는 경우: 청약부금은 민간분양 85m² 이하만 청약할 수 있으므로, 85m²를 초과하는 큰 평수 아파트에 청약하려면 청약예금으로 통장을 변경해야 합니다.2. 청약저축에서 청약예금으로 바꾸는 경우: 납입인정금액이 지역별 청약예금 예치금액 이상 채워진 계좌라면 해당 주택 규모의 청약예금으로 바꿀 수 있습니다. 이 전환은 주로 청약저축의 납입인정금액이나 납입회차가 낮아 공공분양 당첨 가능성은 낮지만, 통장 가입 기간이 길어 민간분양 가점제에서 더 유리한 경우에 활용됩니다. 청약예금으로 전환해도 최초 가입일은 동일하게 유지되기 때문입니다. 다만, 변경한 청약예금을 다시 청약저축으로 바꿀 수는 없으므로 신중하게 결정해야 합니다.이러한 청약통장 변경은 반드시 모집 공고일 전날까지 은행 영업점을 방문하여 전환 작업을 마쳐야 합니다.또한, 주택청약종합저축은 청년우대형으로 변경이 가능합니다. 변경하더라도 가입 기간과 전환일 기준의 납입인정금액, 납입회차가 모두 인정됩니다. 다만, 전환 원금은 우대금리 적용에서 제외되고, 기존 주택청약종합저축의 연체분은 전환 후에는 납입하는 것이 불가능하여 납입인정회차나 금액에 영향을 줄 수 있습니다. 기존 주택청약종합저축의 선납, 연체 정보는 인정되지 않고 모두 소멸되므로, 이러한 부분까지 꼼꼼히 살펴보고 결정해야 합니다.### 청약 당첨 등으로 기존 통장을 해지하고 청년우대형 청약통장에 다시 가입할 수 있나요?청약통장은 1인 1상품 기준으로 가입할 수 있기 때문에, 기존 통장을 해지한 후 재가입하는 경우에도 청년우대형 주택청약종합저축 자격요건을 갖췄다면 가능합니다.### 청약통장의 명의를 바꿀 수 있나요?개명을 한 것이 아니라면 원칙적으로 소유자 사망 시에만 통장 명의변경이 가능합니다. 하지만 상세하게 들어가 보면 통장마다 규정이 다릅니다.* 주택청약종합저축: 가입자의 생전 명의변경은 불가능하며, 가입자가 사망한 경우에만 상속인 명의로 변경할 수 있습니다.* 청약저축과 2000년 3월 26일 전에 가입한 청약예금, 청약부금: 이 경우에는 증여가 가능합니다. 부모님과 세대를 합가한 후 세대주를 부모님에서 본인으로 변경하는 방식으로, 부모님의 청약통장을 본인 명의로 받아올 수 있습니다. 통장 가입 기간 점수가 부족하거나 부모님의 납입인정금액이 많은 청약저축이 있다면 활용할 수 있는 좋은 방법입니다. 다만, 명의 변경 후에는 증여세 신고도 해야 한다는 점을 반드시 기억해야 합니다.청약 당첨을 ‘청약 로또’라고 부르는 이유는 단순히 운을 넘어, 복잡한 제도와 시장 상황 속에서 엄청난 시세차익을 기대할 수 있기 때문입니다. 오늘 알아본 청약제도와 청약통장 활용법을 잘 숙지하여, 여러분도 성공적인 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다.